政协提案续办续复

类别：B类

公开

 

文住建函〔2018〕36号

 

文山州住房和城乡建设局对政协文山州十二届

委员会一次会议第119号提案续办的复函

 

尊敬的彭忠德委员：

您提出的《关于对物业服务小区房屋装修押金实施管控的建议》（第119号）已交我们研究办理，现继续答复如下：

一、文山州物业服务企业现状及部分物业服务企业收取的装修押金情况

截止2018年5月，全州共有物业服务企业100家，物业服务从业人员约5000 余人。据2017年年底统计，全州现有基本配套或部分配套的小区355个、小区业主总数71837户、物业总面积3460万平方米，全州有物业服务企业服务的小区180个，物业覆盖率约为51%，服务面积1370 万平方米，新建住宅小区已基本达到全覆盖。

装修押金是业主装修房屋时交给物业公司的一笔保证金，装修验收合格后在规定时间内按装修协议约定归还的形式退还给业主。国家没有明确规定要收取装修押金，是物业公司为保护大多数业主利益而采取的做法，主要针对部分或极个别业主的野蛮或无序化装修，侵害其他业主利益的行为加以约束。业主如果改变原户型承重结构墙或损害小区公共设施，物业公司都有权进行制止，已经造成损失的要照价赔偿或恢复原状。每个小区收取保证金的数额参差不齐，收取的金额从500元每户到4000元每户不等，退还时间常规为装修完结提交申请验收合格后2—3个月，根据每个小区与业主签订的装修管理规约而定。　　

二、物业服务企业在业务工作中面临装修押金由谁保管，收取和退还过程中由谁监管和押金监管中存在的不可预见风险等一系列问题

(一)制定出台《文山州住宅小区室内装修押金管理办法》需寻找时机。通常业主装修就要向小区的物业公司缴纳一定的装修押金，但押金究竟该交多少、已交押金由谁监管、监管风险由谁承担，一直没有明确的法律、法规规定，装修押金监管缺乏必要的法律依据，究其原因在于缺乏规范性文件，难于照章办事。即使建设部门代州人民政府草拟好《文山州住宅小区室内装修押金管理办法》，到时转到州人大因无上位法依据也不一定通得过，该项工作又迫在眉睫，不得不办，除了部门加强监管外，值得各级各部门深入研究解决。 

(二)职能部门对物业服务企业实施有效监管。物业公司属于服务性企业，它与业主之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。既然法律法规没有明确规定必须交纳装修押金及其交纳的标准，那么业主与物业公司之间在签订《装修管理服务协议》时就应该对该项收费内容的交纳方式，使用方式、扣除方式和退还时间作出明确约定，职能部门在日常工作中加强监管，以防止日后产生次生矛盾。

(三)修保证金的扣除方式。业主与物业公司签订了有关装修保证金扣除方式的合同条款，理论上就应该按照条款规定的方式进行扣除，物业管理公司确有证据证明业主存在违规操作时，其有权扣除部分或全部装修押金。如果中途物业服务企业服务期满或中途更换退出，业主委员会要主动承担监管责任，及时联系物业服务企业将资料账目移交给业主委员会，由业主委员会与新的物业服务企业签订合同，同时对未清退的装修押金进行全部清退。

(四)装修押金的日常监管。装修押金一般由业主交纳，提案件建议的如果每户业主以收取3000元来计算，整个小区1500户业主总和起来就不是一个小数目，业主装修完经过验收后，没有出现任何违规性操作,退还的也仅仅是当初交纳的数额，那这笔押金的安全性和由此产生的利息如何解决,这也是需要考虑的问题。

三、结合提案需要尽快考虑抓紧处理的两个方面问题

1．按法律法规要求，物业服务企业履行本职工作，应对业主的装修进行监督管理。发现违规行为需及时通知住房和城乡建设局行政主管部门责令其改正，并处罚款。

2．为保证业主按照小区管理规约装修，不破坏承重结构、擅自改变房屋外观和占用共用部位共用设施设备，可以适当收取押金，待装修结束后应按规定及时退还。如业主的装修行为属于违规并且造成损失的，物业可在与业主签订《装修管理协议》中进行明确规定和具体说明，在装修监管的过程中，需注意对业主违规行为证据的采集；如事前未与业主约定的，不得擅自扣除装修押金，需通过协商、诉讼等形式提出赔偿主张。

谢谢您对我们工作的关心！今后对我们有何意见建议欢迎多多指导！祝您身体健康，家庭幸福，万事如意！

联系单位：文山州住房保障与房地产管理局

联系人及联系电话：龚敏 0876-2187460

 

 

文山州住房和城乡建设局　

2018年5月24日

 

抄送：文山州人民政府办公室，州政协提案委员会。

文山州住房和城乡建设局办公室　　　　  2018年5月2４日印发