2017年，文山州委、州政府认真贯彻落实中央经济工作会议精神，结合全国全省房地产市场发展形势，出台了系列保障民生和体现市场需求的政策措施，在全州房地产开发投资呈现调整性回落的情况下，商品房销售继续保持高位运行。房屋施工面积、房屋竣工面积、待售面积等稳步减少，去库存工作成效显著。  

一、基本运行情况  

（一）投资减缓，房地产开发呈现调整性回落。2017年，文山州房地产开发投资呈现调整性回落，全年完成投资98.6亿元，同比下降10.5%。其中住宅完成投资67.2亿元，同比下降7.6%，占全州商品房开发投资的68.2%，占比比上年提高2.2个百分点；办公楼完成投资0.7亿元，同比下降56.6%；商业营业用房完成投资11.7亿元，同比增长4.3%；其他房地产完成投资19.1亿元，同比下降22.7%。  

自2014年以来，文山州房地产开发投资一直保持在高位运行。自2014年一举突破百亿达到113.6亿元，猛增78.8%后，2015年回落到91.7亿元，下跌19.3%；2016年又再次突破百亿达到110.1亿元，增速20%；2017年又再次回调到98.6亿元，下降10.5%，总体基本保持在了百亿元左右水平。  

（二）需求不减，房地产市场成交活跃。2017，文山州房地产市场延续了去年以来的良好势头，商品房销售保持量价齐升的局面。全州全年实现商品房销售面积341. 9 万平方米 ，同比增长32%，其中住宅销售面积304. 8 万平方米 ，增长26.5%，占比达到89.1%；实现商品房销售额124亿元，同比增长49.7%，其中住宅销售额95亿元，增长33.2%，占比76.6%。2017年，由于全州大力推进棚户区改造，实行货币补偿的群体成为了购房的重要力量，加之近年来全州各机关事业单位职工工资调整力度加大，部分入职不久对住房有刚需的年轻人和对房屋有升值预期的家庭也加入了购房大军，致使我州商品房销售热度不减，房地产市场成交活跃，目前部分县市中心城区地段较好的楼盘甚至形成了“一房难求”的局面。  

（三）施工、竣工面积有所减少，新开工面积大幅增加。2017年末，受投资回调影响，全州房地产在建项目159个，比上年减少1个；在建项目施工面积1011. 4 万平方米 ，比上年下降6.6%。其中：住宅施工面积751. 9 万平方米 ，同比下降0.9%，占全部施工面积的74.3%。  

虽然施工面积有所减少，但新开工面积大幅增长。2017年全州商品房新开工面积330万平方米，比上年增长47%，其中住宅251. 6 万平方米 ，同比增长53%，占全部新开工面积的76.2%。新开工面积迅速增长，将为后段提供充足的房源。  

在施工面积减缓情况下，竣工面积也有所下滑。2017年，新建商品房竣工面积168. 8 万平方米 ，比上年下降15.9%；其中住宅139. 5 万平方米 ，同比下降17.3%。竣工房屋价值41.7亿元，同比下降21.2%，其中住宅34.8亿元，同比下降20.6%。  

（四）资金来源较有保障，各项应付款稳步减少。2017年末，我州在建房地产项目本年实际到位资金小计111.2亿元，同比增长1.6%。其中国内贷款7.8亿元，同比下降14.3%，占本年资金来源的7%；自筹资金41.7亿元，同比下降11.9%，占本年资金来源的37.5%；其他资金61.7亿元，同比增长16.3%，占本年资金来源的55.5%。其他资金中：定金及预收款34亿元，同比猛增48.4%，拉动全州资金来源增长10.1个百分点；个人按揭贷款24亿元，同比下降5.5%。  

2017年，我州房地产市场在各金融机构支持力度减弱，自筹资金能力有所弱化的不利局面下，依靠定金及预收款的快速增长，有力地支撑了全州房地产开发的资金链，凸显棚户区改造货币化安置和职工工资调整的政策效应。  

2017年全州房地产开发项目各项应付款合计36.2亿元，同比下降19.8%，其中工程款20.2亿元，同比下降27.6%。各项应付款稳步减少，尤其是工程款，从根源上解决拖欠农民工工资问题，确实做到了保障民生。  

（五）待售面积逐月减少，去库存成效显著。2017年末，全州商品房待售面积68. 3 万平方米 ，比2016年末减少8. 8 万平方米 ，同比下降11.5%。其中住宅待售面积41. 4 万平方米 ，同比下降12%；商业营业用房16. 2 万平方米 ，同比下降15.8%；其他商品房10. 4 万平方米 ，同比下降4.4%。待售面积的减少，缩短了去库存化周期，这一定程度反映通过棚户区改造、货币化安置等多重手段，房地产去库存工作取得了明显效果。  

二、存在主要问题  

（一）投资持续调整，亟待开发新项目形成新增长点。2017年文山州房地产开发投资98.6亿元，同比下降10.5%，又回落到百亿元内，4年间两度突破百亿元两度回落，体现了我州房地产市场饱和度相对提高，投资需求意愿不够强。全年在建项目159个，比2016年还少1个，在建项目计划总投资452亿元，同比仅增长4.4%。在建项目自开始建设累计完成投资374.2亿元，同比增长10%，已完成计划总投资的82.8%。2018年亟待开发新项目形成新增长点，否则在建项目支撑不足，投资增长将后继乏力。  

（二）土地储备持续减少，购置成本明显提高。2017年，全州房地产开发企业土地购置面积22. 3 万平方米 ，同比下降28.4%，自2015年下降16.3%，2016年下降62.5%以来连续3年呈下降趋势。与之相对应的是，土地购置成本的逐年上升。2017年全州土地成交价款5.1亿元，同比增长24.2%。前两年，我州土地购置均价一直温和增长状态，2015年增长9.1%，2016年增长1.1%，但到2017年猛增到73.6%，致使2017年土地购置面积下降而土地成交价款增长的逆势。一方面是购置面积减少，一方面是购置成本提高，势必影响到全州房地产开发的持续性。  

（三）商业营业用房、车库等房型存量较大。2017年，商业营业用房和其他房屋新开工面积分别为44万平方米和33. 5 万平方米 ，同比分别增长23.7%和61.5%，而全州商业营业用房待售面积16.2万平米，其他房屋待售面积10. 4 万平方米 ，同比分别下降15.8%和4.4%，虽然去库存化效果明显，但存量仍然较大。  

三、未来促进房地产健康发展的建议  

当前，我州房地产市场总体保持了平稳健康发展态势，表现为政策有利好，企业有信心，市场有活力，发展有动力。从最近几年人口流入、中小学生就读人数、产业发展、棚户区改造等情况来看，文山州房地产市场需求潜力大，房价预期任然会温和上涨，但总体可控。政府及相关部门应采取有效措施，努力挖掘土地潜在价值，充分发挥房地产对全州经济持续发展的带动作用。  

（一）继续加大城区改造力度，提高单位土地价值。要充分利用国家鼓励棚户区改造政策，高标准规划棚户区、城中村，加大对各县市城区棚户区、城中村征拆力度，在挖潜土地价值的同时，解决城区可开发土地不足，消费者对城区（尤其是核心区）高档住宅的需求，引导企业开发高品质楼盘，满足市场高品质需求。要充分利用国家大力发展城镇化的契机，依托产业，加大区域内配套设施建设，培育和形成新的房地产开发热点。  

（二）继续加大基础设施建设，统筹城乡居民配套政策。要充分发挥政府拥有的优质资源在市场中的配置作用，大力提升公共服务水平，做到就学、交通、医疗、购物等基础设施配套建设。随着城乡一体化改革深入推进，农民变市民步伐正在加快，农民在城市买房后是否能够享受与城镇居民同等的政策保障？所以政府要为农民市民化提供良好的服务，要加快统筹城乡居民在养老、医疗、教育等方面的问题，解决进城农民的后顾之忧，让农民真正在城市安居乐业。  

（三）加强房地产政策引导和管控，促进市场有序发展。近年来，我州房地产开发速度较快，在建商品房施工面积、在建规划房屋建筑面积较大，可供房源充足，市场供给大、可选择范围广。建议从规划、土地供应、施工许可、新建商品房预售等方面合理调节商品房开发，加强市场检查，舆论积极引导，促进房地产市场健康平稳发展。要综合运用金融、土地、财税等手段，加强对房地产商和购买者的监管，形成有效约束机制，打击投机性购房、恶意哄抬价格等行为，确保房地产价格不出现大起大落的现象。  

（四）加强行业信用体系建设，强化行业形象。房地产市场火爆的同时，企业及信贷资金进入房地产市场积极性增强，同时也可能集聚民间借贷风险，向正规金融机构转嫁。要加强对房地产开发企业的动态跟踪，严防新的以物抵债等可能导致金融风险的现象发生。一是搭建融资平台，积极寻求多元化的融资方式，缓解企业资金困难；二是加强房地产开发事前、事中监管，坚决杜绝不符合条件的项目开工；三是积极探索适应我州房地产平稳健康发展的长效机制。  

（五）加强城市文明建设，提高城市软硬实力，增强城市宜居吸引力。一是进一步规范建设用地，激发市场活力；二是加强城市规划，促进市场需求；三是在全面放开二胎政策的基础上，进一步加快城镇化建设，增进刚性需求；四是适应现实需要，加强房地产租赁市场和保障房建设，做到按需而建；五是充分发挥好教育和医疗等公共资源对房地产项目的引领作用。  

总之，要努力把我州房地产开发成为提升城市品质、促进转型发展、优化经济结构、拉动经济增长的重要引擎。

（文山州统计局  袁鹏）